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用政策杠杆规范物流地产开发
发布日期: 2014-11-19 16:47:25 来源:本站 作者:本站编辑 查看:436
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 如果按传统住宅开发思路推进物流地产项目,在强大的利益驱使下,原先的“正规军”物流商会很容易被地产开发商同化,物流地产开发、物流园区建设的初始意图和功能会“跑偏”,这应该是大家不愿看到的

 

——对话通创智慧物流咨询机构董事长赵成锋

国庆期间,国务院正式发布国发《物流业发展中长期规划(2014-2020)》〔201442号,其中提到了12项重点工程,并把基础设施建设类的物流园区工程列为第一大工程。在这样精准的政策指导下,相信与物流园区工程建设息息相关的物流地产会迎来一个新的发展时期。

党的十八大以来,国家对房地产宏观调控的力度不断加大,房地产市场的利润空间日趋下降,尽管当前很多地方政府大打政策松绑牌,但是房地产市场的投资者风险意识也在增高,很多开发商都在积极寻找各种转型机会。物流地产回报较高且发展前景广阔,正日益成为投资热点。

但是物流地产的专业性很强,物流仓储用地供应有限,尽管物流业基本面向好,但是要吸引更好的优质资本共同参与物流地产开发还是有相当的难度。

为了比较全面地了解我国当前物流地产的基本形势,本刊记者日前对通创智慧物流咨询机构董事长、央视物流网总策划赵成锋先生进行了专访。

记者:日前,国务院《物流业发展中长期规划》正式发布,您认为这能给物流地产的发展带来那些方面的利好?

赵成锋:《中长期规划》提出要“落实和完善支持物流业发展的用地政策,依法供应物流用地,积极支持利用工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源建设物流设施或者提供物流服务,涉及原划拨土地使用权转让或者租赁的,应按规定办理土地有偿使用手续”。如果《规划》得以落地,能有效控制目前物流业“非正规军”进入物流地产领域掘金的圈地现象,能有效“绑住”一些地方政府乱批物流用地的“怪手”,纠偏纠错“非正规军”拿物流用地易、“物流正规军”拿物流用地难的现象,避免真正的物流企业“有流无地”,拿不到地、拿不起地的困惑。《中长期规划》如能真正落地,可以控制住有些城市物流用地的过度配置,规避恶性竟争,同时也可以保障已投资建设物流园区业主的应有利益,更好地保障物流地产业健康有序发展。

记者:从资本逐利的本性看,您对物流“正规军”和“非正规军”的定义是否有一种行业保护主义的嫌疑?何况目前物流业外优质资本投资物流地产尚未形成一种好的趋势。

赵成锋:目前国内涉足物流地产的企业主要是普洛斯等外资投资企业,内资方面也有绿地、万科、万通、中天城投等一批住宅开发商正积极涉足其中。如:20144月,平安不动产斥巨资收购成都空港物流园区;5月,万科打出布局物流地产第一枪,与廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签署了《战略合作框架协议》,基于京津冀一体化战略下的物流建立合作关系;7月步步高集团宣布拟投资10亿元打造数百亩的西南物流中心;9月中天城投掷50亿元跨界物流地产。

住宅开发商的这些动作,从战略层面看并不是坏事,按理说“非正规军”进入物流地产领域门槛很高,直接拿地不是很容易。但如果他们复制房产领域拿地的模式和魄力,去挖空心思抢地,势必会炒高物流用地价格,业界更担心的是“非正规军”只是把物流基础建设当成一个幌子,目的还在在于炒热地块,按传统住宅开发思路推进项目。如果任由这种形势发展,在强大的利益驱使下,原先的“正规军”物流商会很容易被地产开发商同化,物流地产开发、物流园区建设的初始意图、功能会“跑偏”,这应该是大家不愿看到的。 

此外,物流地产基本的盈利模式应该是仓储租赁,普洛斯早些年在全国轻松拿下的134个物流园区地块,目前已经成为其资产经营的巨大宝藏,但这不应该是国内物流地产企业竞相追逐的目标。物流地产项目必须是建立在产业发展的基础上的,要基于现实需求,甚至可以适度地高于现实需求,如果盲目投资,不但不利于推动当地产业经济的发展,而且还有可能造成新的物流“鬼城”。物流地产必须具有产业集聚功能,如果没有相应的产业支撑,如果基本的仓储和配送等功能未能正常展开经营和盈利,光炒作概念是行不通的。

所以我强调“正规军”和“非正规军”的提法,主要还是希望物流地产在投资阶段就能健康运作,并没有歧视传统住宅地产开发商的意思,如果地产商能真正以转型的意识从事物流地产开发,我觉得也不是坏事,毕竟他们具备资金、商业运作等方面的巨大优势。

记者:电商的飞速发展带动仓储物流业的强劲需求,这也给物流地产创造了良好的市场环境,作为中国最早涉及物流园区咨询领域的专家,您这些年来对物流地产市场发展状况有怎样的判断?

赵成锋:近几年,有些物流园区产生了“有场无市”的状况,而现有的电商物流链条当中,仓库恰好是最短的短板,这样一来,“电商仓储物流基地”作为物流园区新派生的功能和亮点项目,迅速消化了物流园区闲置的存量仓库,两者相得益彰,各得其所。另一方面,一些大型电子商务企业看到自有物流仓储设施的重要性,开始瞄准自建仓储、纷纷“押宝”物流地产,如京东、阿里、凡客、一号店、苏宁易购等电商企业都已开始重金买地、自建物流体系。因“电商军”加入物流地产市场的争夺战,也加剧了很多城市、特别是一线城市物流用地的稀缺和紧张局面。

记者:最近有官员批评阿里巴巴牵头的菜鸟网络到处拿地是走歪了,您对此怎样看?

赵成锋:我刚才说了,电商自建物流总体上看,对物流地产市场的健康发展是有“搅局”嫌疑的,但是说菜鸟“走歪了”,我觉得有点过头。

互联网公司和快递企业联手进行物流地产开发,这也是无奈之举,至少目前电商企业和物流企业之间存在着发展不协同的问题。市场状况往往这样,出现供需矛盾时,总有一方要主动求变。菜鸟网络各处拿地,建立区域性电商仓储中心,其出发点应当是为缓解电商物流问题,而并非仅仅是为了“拿地”,要建立“天地网络”,“地网”的建设肯定是重要的环节。

菜鸟网络计划首期投资1000亿元,第二期继续投入2000亿元,在未来58年内打造一张遍布全国的、能支撑日均300亿元网络零售额的智能骨干网络CSN,调动起现有机场、港口、公路的运输潜力,让全国任何一个地区能做到24小时内送货必达。规划中的CSN项目将由8个左右的核心节点、若干个关键节点和更多的城市重要节点组成。 

应当说,“菜鸟网络”全线拿地完全是按照“菜鸟网络”战略实施展开的,至少在眼下,菜鸟在全国拿地的举动暂不要以“走歪”定论,充其量只是充当了中国物流地产业的“鲶鱼”角色而已。菜鸟网络“3000亿的投入带动几十万亿的物流基础设施改造”的愿景,目前对相关地方政府是极具诱惑力的,某种程度上说,是触动了地方政府投资的兴奋点,自然而然地变成了市长们的“一号工程”。 

记者:一线城市由于资源的集聚,从事物流地产开发的企业拥有良好的租金收益和土地增值空间,这也导致一线城市物流地产开发的土地供应瓶颈问题日渐突出,对这个问题您怎么看?

赵成锋:《物流业中长期规划》明确了物流业的目标和任务是建立现代物流服务体系,物流基础设施是城市功能必不可少的组成部分,那么一线城市物流用地供应困难,暴露出当地政府并没有真正重视物流业发展,没有在土地供应上做到物流优先。也说明在城市规划中,物流用地配置不尽合理,或者说没有依法供应物流用地,有些项目是挂羊头卖狗肉,物流用地被挪作他用现象也并不少见。

房地产投资商习惯了短期博弈的盈利模式,而物流地产需要投资者稳健发展,所以物流地产商一定要跳出单纯以物业收入来支撑的商业模式。通创咨询十多年物流园区咨询运营的实践证明,物流园区完全可以从常态化的物业式经营上升到服务式、集成式经营,把单一开发商的角色上升为物流设施平台的开发运营商的角色,这是物流园区发展的必然之路。 

所以物流地产开发当前最需要的是既有开发能力、同时又具有运营能力的企业。政府要对兼备开发和运营能力的物流地产商在土地供应上进行重点倾斜,因为物流地产从一定程度上看,也是兼具社会公益功能的。 

今年的国务院第26号文《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》,就扶植生产性服务业作出全面安排,并明确提出进一步提高物流企业配送的信息化、智能化、精准化程度引导企业剥离物流业务,踊跃开展专业化、社会化的大型物流业务,并强调增强综合性、专业性物流公共信息平台和货物配载中心的建立,连接货物信息匹配运载工具,进一步提高物流企业运输工具利用效率,降低运输车辆空驶率。这种种举措,实际上都直指目前物流成本偏高,行业小、散、乱等突出问题的,这也是影响各地经济健康发展的瓶颈问题。如何解决这个问题?由物流园区建设带动物流业整体水平提升不失为一种好的模式,但是因为目前专业物流企业的资本实力有限,支撑不起整合社会资源的重任,所以除了政府给予物流企业必要的政策支持外,还必须引进相对强大的业外资本参与。

记者:但是业外资本开发物流地产时会不会改变物流园区的性质?应怎样防范这种情况的出现?

赵成锋:实际上这种情况已经出现了。由于《全国物流园区发展规划》中并没有对园区内商用功能的用地比例做具体规定,一些商贸物流园区就钻政策的空子,把物流园区建成了变相的专业市场、批发市场。比如占地7800亩的长沙中南现代商贸物流城,项目全业态组合涵盖酒店用品、副食茶叶、轻纺百货、家居建材、汽配饰品、五金机电、小商品等几十大类市场;再比如离重庆主城区58公里的南川区商贸物流园区,总规划面积达15平方公里,其中目前已启动的是汽车交易市场、渝惠农产品批发市场、朝天门二级批发市场、五金建材城和浙商国际商贸城等项目。其它如大连圣龙国际商贸物流园、承德的中国北方物流园区等都存在这种现象。

 一个城市肯定需要几个高效运转的物流枢纽,但是如果把物流园区当成大杂烩来做,什么项目都往里面装,这样的枢纽还能转动得了吗?所以地方政府在做城市规划时一定要把商贸、制造、物流等功能区别开来,不能以建设物流园区之名行造城炒地之实。相关的政策也要进一步完善,并加大政策落地过程中的监管力度,对违背物流园区发展方向的物流地产开发项目,各级管理部门一定要及时纠偏。

 

 
 
 
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