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土豪们且行且珍惜:物流园区你未必玩得起
发布日期: 2014-07-16 17:03:31 来源:本站 作者:本站编辑 查看:436
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 从物流行业产业链分析,最土豪的当属物流园区投资人,无论是国际资本,还是国内资本,还是竞相进入物流地产行业的房地产商,为物流园区投资均一掷千金,使近几年物流园区和物流地产成为炙手可热的香饽饽,外资,央企,国企,民企,各类混合所有制企业八仙过海,如潮水一般涌来,各显神通。“潮水褪去,才知谁在裸泳。本文旨在分析物流园区投资和经营的各类现状,作为投资热潮中的一记警钟。本文所指的物流园区均为公路港型即物流市场型物流园区,不包含仓储、保税等类型物流园区。

  物流园区作为物流基础设施投资,涉及政府,地产,物流,金融,信息化等跨行业经营,与普通房地产项目和产业地产项目差别甚远。国内现有物流园区投资和经营也是冰火两重天:投资手段热捧,但是经营上鲜有出彩者。究其原因,是在于更多投资商“重投资,轻经营的观念造成:拥有土地,坐等升值,比经营中获取收益更重要。因此,导致大量物流园区投资建成后,经营困难,经营性利润甚至无法覆盖投资财务成本,对投资商形成巨大压力。

1、决策错误是最大的浪费。全国物流园区投资强度基本都要求大于100/亩,容积率普遍在0.8以上,部分城市要求仓库必须是双层。按照500亩物流园区计算,投资基本上在5亿元以上。按照全国各地租金水平,物流园区经营靠租金收入计算投资回报期,远远超过10年。因此在园区投资过程中,稍有不慎,即满盘皆输。下图简单列出物流园区业务进程,根据近年来拜访超过100个园区的经验,总结投资者对于物流园区投资的各种决策失误。

1)不了解物流行业业态与发展趋势。尤其是在这几年,物流行业出现大量新业态和新的商业模式,处于变革前夜,不研究物流行业特点及趋势发展,投资的物流园区在建成后不符合物流经营业态的比比皆是。

2)忽略政府规划与当地市场情况,特别政府政策导向与当地市场情况可能相左的情况。政府规划是纲要,是指导性原则,是投资指南;当地约定俗成的市场是经过长期市场洗礼后的产业平衡状态;对于二者的忽略,会直接导致投资失败。

3)土地选址。地段,地段,还是地段同样适用于物流园区投资。交通便利,接近传统物流集聚区或者产业集聚区,是选址的最佳考虑。

4)征地。所有与土地有关的投资都会遇到征地问题,物流园区投资同样会遇到。

5)园区定位。物流园区投资者大多数在这个环节开始出现决策错误。园区定位与园区经营息息相关,而大多数投资者,希望做在一个传统行业,做一个“高大上”“大而全的物流园区,希望符合所有物流业态,电商业态的要求,结果做成四不像,造成投资强度大,后期经营困难。

6)规划。园区规划涉及园区各类功能模块配比,事实上,大量园区由于定位模糊,后期规划依靠拍脑袋,园区建设功能不符合实际市场需求,造成大量投资浪费。

7)招商。即使前5步决策都正确,从土地拿到,建设完成后,时间跨度通常在2年以上,如果物流园区没有前瞻性,市场的变化会导致招商困难。

8)经营。即使所有决策都都正确,招商即满,但是物流园区仍然存在经营问题。物流行业是传统行业,也是国家基础服务行业。长期竞争决定物流行业利润低于社会平均水平,园区仅靠租金回报无法满足投资回报期的要求,因此才会有物流金融等园区增值服务业务开发的需求,但是这种跨界的经营性服务还处于起步阶段。

  中物联2012年全国园区调查报告中,通过统计数据分析园区在发展过程中遇到的阻力和困难,也确认了以上观点。

2、对物流从业者的轻视是致命伤。物流园区投资者是各路土豪,无论外资土豪还是本地壕,基本上独立与物流圈之外,与物流企业相距甚远。究其原因是对于物流从业者的轻视。物流从业者多数在“散小乱差脏的环境中作业,各种工作与生活习惯为壕们所不待见。殊不知,轻视客户就是投资失败的开始。

3、物流园区各类增值服务的基础是价值化和信息化。无论在园区推广何种增值服务,首先是园区作为商场,需要帮助商场入驻企业实现自身价值和提升自身价值,对于物流这个微利行业,提升物流服务的价值变得尤其重要。“帮助入驻企业赚钱?恐怕园区投资者都没有考虑过,即使考虑过,也不知从何入手。此外,园区信息化尽管被一再提及,但是目前仍然停留在纸面上和政府视察时的简单展示中,远没有进入实际应用阶段。

4、物流园区效益和效率最大化是全国网络化。全国性物流园区已经开始出现,尤其是已经出现多家连锁物流园区投资者。这些物流园区一旦实现联网,信息化和价值化,标准化一旦形成,将对各类区域壕投资的物流园区形成巨大冲击。

  1、物流园区投资需谨慎。同样一杯酒,对于一些人而言是人生的享受,对于另外一些人,是穿肠毒药。某个区域一个园区投资的成功,不代表全国所有园区的投资会成功。

  2、全国性连锁物流园区经营业态,及地网一定会出现,典型如仓储型物流园区连锁投资经营者普洛斯。随着物流行业各类新业态出现,最终一定是全国一盘棋,实现网络化经营,形成全国物流园区一张大网,会冲击区域型物流园区。

  3、园区信息化,园区联网业态天网也一定会出现。物流服务是网络高度依赖型现代服务业,基于行业特点,物流基础设施和物流服务信息化天网已经成为未来决胜的关键。

 

 

 
 
 
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